新版《住宅项目规范》与旧版《住宅建筑规范》的主要异同分析

3月31日，住房城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025），要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，具体对项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等五大要素方面予以规范。该规范为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

学部落花了半天时间，认真仔细地把《住宅项目规范》GB 55038-2025（以下简称“新规范”）看了一遍，然后与《住宅建筑规范》GB 50368-2005（以下简称“旧规范”）进行了对比，发现新规范与旧规范的主要差别体现在规范性质、适用范围、技术标准及核心要求等方面。

以下是具体分析：

一、规范性质与法律效力

1. 新规范

强制性标准：全部条文必须严格执行，属于全文强制性工程建设规范，取代了旧规范及相关标准的强制性条文。

整合性：整合了28项现行标准中的强制性要求（如《住宅设计规范》GB 50096-2011等），形成统一的住宅项目技术底线。

2. 旧规范

非全文强制：仅部分内容为强制性条文，且未覆盖住宅项目的整体规划与维护环节。

二、适用范围与目标导向

1. 新规范

整体项目视角：以住宅项目整体为对象，涵盖规模、布局、功能、性能、关键技术措施及全生命周期（建设、使用、维护）。

目标升级：明确以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，强调“经济合理、因地制宜、科技赋能”等原则。

2. 旧规范

主要针对住宅建筑本身的设计和功能要求，范围相对较窄。侧重住宅建筑设计标准，未系统涉及项目规划、绿色低碳等综合要求。

三、核心技术创新与标准提升

1. 层高标准

新规范：新建住宅层高不低于3米（旧规范为“宜为2.8米”），净高不低于2.6米，提升采光、通风及空间灵活性。

影响：层高提升将增加建筑成本（如结构强度、施工工艺调整），但优化居住体验。

2. 电梯配置

新规范：4层及以上住宅必须设置电梯（旧规范为“7层及以上”），并统一轿厢尺寸（便于担架进出），要求每个住宅单元至少2台电梯（旧规范为“每栋楼不少于2台”）。

意义：解决老龄化社会需求，避免未来加装电梯难题，提升应急救援能力。

3. 隔声性能

新规范：

空气声隔声性能要求提高（如分户墙、楼板隔声≥45dB）；

结构噪声限值明确（如电梯、水泵噪声控制）。

旧规范：无具体隔声指标要求，仅提及“隔声设计”。

4. 无障碍与适老化设计

新规范：

户门、卫生间门通行净宽≥0.9米（旧规范未明确净宽）；

卫生间扶手预留、无障碍出入口、电梯紧急呼叫按钮等强制要求。

旧规范：无障碍设计仅部分提及，未形成系统性要求。

5. 公共设施与通信

新规范：

公共移动通信信号覆盖电梯轿厢及公共空间；

空调外机统一安装至专用平台，避免外立面杂乱。

旧规范：无通信信号覆盖及外机安装规范。

6. 气候适应性要求

新规范：

夏热冬冷地区必须设供暖或空调设施（旧规范无明确要求）；

严寒地区强制供暖，不同气候区差异化设计。

四、其他关键差异

1. 安全标准

新规范提高阳台栏杆高度至1.2米（旧规范为1.05米），并要求防坠落措施。

2. 日照与通风

新规范要求每套住宅至少1个满足日照标准的房间，优化建筑间距与平面布局。

3. 绿色低碳

新规范明确建筑节能、通风设计及可再生能源应用，旧规范未系统涉及。

五、实施影响

对开发商：需调整成本结构（层高、电梯、隔声等增加成本5%-8%），推动供应链升级（如隔音材料、小井道电梯）。

对消费者：提升居住品质，加速“好房子”市场分化，促进换房需求。

行业转型：从“高周转”转向“高品质”，推动住宅建设标准化与智慧化。

六、总结

新版规范的核心差异体现在“绿色化、智能化、人本化”三大方向，响应双碳目标、人口老龄化、科技应用等社会变革。新规范通过全面覆盖住宅项目的全生命周期、强化安全与适老化设计、提升技术标准，标志着我国住宅建设从“有没有”向“好不好”的转型。与旧规范相比，其系统性、强制性及对现代居住需求的响应更为突出，将显著推动建筑行业高质量发展。

编辑：学部落