土地储备专项债券的关注要点

在财政部等部门多次提及重启土地储备专项债发行后，自然资源部开始落实土储专项债的操作细节。根据11月11日《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（ 自然资发[2024]242号），专项债优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

学部落小编收集整理了一些关于土地储备专项债券的操作要点如下：

一、要与闲置土地处置相结合

按照国新办新闻发言会相关部委提出的意见，允许专项债券用于土地储备。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。对于允许专项债用于土地储备的具体支持范围，“将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。”

虽然专项债支持政府收购存量土地，但是要与《闲置土地管理办法》相匹配，闲置土地包括：一是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。二是已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。

但是，并非所有闲置土地政府都需要收购，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权，在不发生收购成本的前提下纳入土地储备范畴。

除无偿收回的情况外，其他闲置土地，如果是因为政府原因导致未动工和闲置的，政府需要通过协议有偿收购的方式开展土地储备；如果非政府原因，但未触及政府无偿收回的，政府可以在市场主体依法缴纳闲置费用后依法有偿收购；非闲置土地，但是市场主体无力开发、建设停滞的项目，政府也可以依法有偿收购。

二、需要与土地市场和产业布局相结合

土地专项债的资金来源主要为政府性基金收入，即土地出让收入，收购收回的土地应具备可出让的条件，收入可覆盖成本，因此土地是否能否按照预期价格实现出让是土储专项债的关键和核心，政府需要结合地方的土地供求情况、产业布局和人口聚集等方面情况，择优选择可纳入土储专项债的范畴。

三、与低效用地再开发相结合

以成都市金牛区国宾片区城中村改造项目为例：

（一）项目实施内容：针对国宾片区城中村改造项目，成都市探索建立了统一征收、统一规划、统一建设、统一上市、统一分配的“五统一”工作模式，经成都城投集团、成都交投集团、成都兴城集团、成都市土地储备中心、金牛区政府等5家土地业主协商一致，由成都城投集团牵头组建合资公司，按毛地比例分摊开发建设成本，进行收益分成。通过拆除新建、植入新业态等方式，进行“投建营”一体化开发建设。

（二）项目模式内涵：项目坚持以“生态+公共交通+文化”为导向的发展模式（EOD+TOD+COD），将周边商住用地调整为公服用地，打造公园和艺术空间。由金牛区政府负责“统一征收”，牵头实施拆迁补偿安置（含安置房建设），各土地业主根据实施进度，按毛地占比分摊保障征地补偿资金；由市规划和自然资源局负责统一规划，牵头负责片区控规调整工作；由成都城投集团负责统一建设，实施片区内基础设施、公建配套和景观工程建设，各土地业主方根据建设进度，按毛地占比按期拨付建设资金；由金牛区政府负责统一上市，统筹协调上市工作，各土地业主按上市工序提供相关资料，做好配合工作；由市级财政负责统一分配，土地出让价款扣除必要的各级提留后按各土地业主毛地占比进行分配，优先保障片区建设资金。